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中远发展(相关,行情)（600641）是一例资本市场上“借壳买壳”的成功典范，其前身是1991年12月3日上市的上海众城实业股份有限公司。1997年6月中远集团通过受让股权的方式，成为该公司第一大股东，实现借壳上市。中远集团成功入主后，进行了较为彻底的资产置换，先后向股份公司注入了多项优质资产，并且采取剥离不良资产，盘活存量资产，调整产业结构，改善经营管理等措施，一举扭转了主营业务亏损的不良局面，使公司经营业绩得到了大幅度的提高，将中远发展完全转型为一家房地产上市公司，从此，公司开始走上良性发展的道路。2001年公司总资产达到27亿元，净资产11.4亿元，全年实现主营业务收入76154.61万元，净资产收益率19.52%，每股收益0.61元，成为一家名副其实的房地产绩优蓝筹上市公司，并在近期入选了上证180(相关,行情)指数样本股。产业前景良好
自1999年我国房地产市场盘出低谷后，步入了一条上升通道中，连续两年保持30%多的增长速度，国房景气指数除个别月份略有回落外整体呈现持续上扬的态势，特别是2001年，无论是开发投资、新开工面积还是商品房价格增幅都达到近年新高。在全球经济持续走低，我国进出口不断下降之际，房地产行业一枝独秀，有力的推动了我国GDP的增长，为我国经济为数不多的亮点之一。进入2002年以来，房地产投资全面升温，增长率一路攀高，3月和4月的增长率甚至超过了40％，增长幅度明显高于近几年的平均水平。据统计：1到4月份，全国完成房地产开发投资1467亿元，比去年同期增长38.8％，增幅比去年同期高出16个百分点；1到4月份，全国房地产开发竣工面积为3084万平方米，同比增长19.2％；1到4月份，全国商品房空置面积同比增长6.4％，增速比3月份提高1.7个百分点，也高于去年同期增长4％的水平。上述数据表明，在2001年高速增长的基础上，2002年房地产市场仍然保持高速增长，就短期来看，这一趋势仍有可能延续，即使由于近两年的快速增长房地产行业可能在年内出现调整，但在未来两三年中整个行业仍将保持较快的发展速度。公司主要业务所在地的上海市房地产一直是中国房地产市场发展较快、发育程度较高的地区之一。2000年以来上海房地产市场交易日趋活跃，房地产开发投资大幅增长，商品房销售保持良好势头，2001年商品房和住宅销售价格稳步提高，销售额分别增长46.3和42.7。同年，上海二手房市场全年交易量达到1300万平方米，大大超过预期目标1000万平方米，成交量纪录连续四年被刷新，为房地产市场发展奠定了坚实的基础。三级存量市场和房屋租赁市场近几年也年年高速增长。房地产预、销售及存量房交易总量达3628万平方米，租赁房规模近1000万平方米，形成新房、旧房和租房三方面租售旺盛的良好形势。房地产业被上海市列为“十五”期间的六大支柱产业之一，标志其将进入新一轮发展周期。上海乃至全国房地产市场的迅猛发展为中远发展提供了极为有利外部发展环境。主业突出优势明显中远发展借壳上市后，依托资产达一千多亿的中远集团和相关的资金背景等优势，确立了发展房地产业的主营方向，并通过一系列的资产置换奠定在中远集团内房地产开发旗舰的地位，成为房地产行业的绩优蓝筹新军。通过对年报的分析，我们发现：在公司的收入中，房地产业务收入占绝对比重。
表1 公司业务收入分布表
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1999年
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2000年
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2001年
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主营业务收入（万元）
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52698.6
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26209.8
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76154.61
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主营业务收入占比（%）
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98.9
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89.61
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98.5
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从上表可以看出，公司的营业收入几乎完全来源于房地产行业，地产以外的销售收入比例小，房地产业成为中远发展(相关,行情)的主要利润支撑。年报显示：公司未来数年的利润主要是由＂中远两湾城＂和海南博鳌水城两个超大型房地产项目支撑。＂中远两湾城＂是中远发展目前最大的重点投资项目，该项目占地49.5万平方米，一次性动拆迁274家企业和10500户居民，规划总建筑面积169.9万平方米，总投资额64.98亿元，是上海市近年来最大的危棚简屋改造工程。中远发展在项目一期投资比例为35％，二期、三期投资比例分别达51％和54％，是＂中远两湾城＂最大的投资开发商。＂中远两湾城＂一期销售情况良好，自1999年10月30日开盘以来，仅用了短短两个月时间，以11万平方米预售面积跻身上海市1999年度商品房预售排行第三名。2000年更以预售商品房面积超过20万平方米的优良业绩列上海市当年商品房预售榜第一名。截止2001年12月底，一期Ⅰ预售率已达100％，一期Ⅱ预售率已达84％。良好的销售，保证了资金的回笼，保证了贷款的偿还。今年1月中远发展成功地在证券市场增发了8000万股票，其募集资金将全部投入＂中远两湾城＂第二、三期，为工程的顺利完工提供了雄厚的资金保障，其中长期效益非常可观。海南博鳌项目是中远发展另一个重要的地产项目。中远发展在海南博鳌建设之初就介入，并于2001年9月在海南发起设立了海南＂中远发展博鳌开发有限公司＂，中远发展持有95％的股份。公司确定了以海南博鳌亚洲论坛核心项目为开发中心的经营目标，博鳌开发区一期工程已于2000年10月竣工并交付使用。随着博鳌热的兴起，公司获益的不仅仅是土地的增值，伴随着开发的不断深入，公司还将获得项目销售收入和享受酒店、交通、娱乐、休闲等设施的经营收益。从目前情况分析，由于博鳌开发仍处于建设初期，存在较大的不确定性，但一旦运作成功，将给中远发展带来极为丰厚的回报。此外，由于上述两个项目都是当地政府的重点工程，中远发展在实施中不但能以较低价格得到大量土地，并能获得一系列优惠政策，从而保证了项目的顺利推进和较高的利润空间。因此，与其他房地产公司相比，中远发展在项目规模、土地储备、土地价格和优惠政策上都具有较为明显的优势。
增发完成二次助推
房地产行业是一个资金密集型行业，房地产开发的前期投入量大，为保证能健康持续地发展，又必须进行大量的土地储备，因而，对房地产企业的资金要求较高。虽然近几年中远发展的主营业务发展较为顺利，财务状况较为稳健，97年、98年公司的资产负债率均在30%以下，低于一般的房地产开发企业，99年、2000年、2001年由于开发＂中远两湾城＂一期投入14亿元资金，使资产负债率达到43%、58%和57%，仍是一个普通房地产开发公司的正常负债水平。但随着＂中远两湾城＂和＂博鳌水城＂两个超大型地产项目的推进，中远发展的资金面和一向稳健的财务结构将面临着更为严峻的考验。从公司2001年年报中我们可以得知，目前中远发展在海南博鳌的两个项目合计投资额达4.8亿元，而在两湾城项目二、三期中，由于中远发展分别占有51％和54％的份额，需要投入21.4亿元开发资金。如此巨额的资金需求造成公司的资金面较为紧张，也使得公司近两年来现金流出远远高于现金流入，使每股经营性现金流一直为负数，中远发展面临极大的资金压力。公司固然可以通过银行贷款缓解资金压力，但由于资金需求巨大，即使资产负债率高企仍无法完全弥补资金缺口，反而使公司背上沉重的利息负担，不利于公司健康发展。因而，2002年年初实施的增发无疑是雪中送炭，使得公司在高速发展中顺利完成空中加油。虽然中远发展最终所能够募集到的资金总额仅有6.8亿元，比计划的融资额减少了近3亿元，比预计的融资额则减少了4亿元以上，但已使＂中远两湾城＂二、三期约14亿的资金缺口缩小到7.2亿，保证了＂中远两湾城＂项目的顺利推进和按期完成。
此外，从公司的发展来看，自1997年完成重组转型后，中远发展一直呈现高速增长的态势，1999、2000、2001年的三年每股收益分别达到0.84、0.77、0.61的高水平，在投资者心中奠定了绩优蓝筹的形象。通过年报得知，未来一、两年公司的主要利润来源于本次增发募股资金所投向的＂中远两湾城＂。作为目前上海成功的超大规模住宅项目，＂中远两湾城＂已经通过其高标准的规划和建设、优良的营销业绩获得了市场的肯定，也取得了很大的品牌知名度。在此基础上，凭借后期项目较前期项目更好的环境，更高的品质，＂中远两湾城＂项目市场前景良好，价格上升空间较大，在未来的三到四年时间里，该项目将为中远发展带来持续、可观的回报。经初步测算，＂中远两湾城＂项目二期建成后可实现销售收264,652.08万元，净利润46,445.40万元，其中中远发展可获得净利润23,687.15万元，＂中远两湾城＂项目二期内部收益率为10.61％，投资报酬率为22.97％；＂中远两湾城＂项目三期建成后可实现销售收入282,418.79万元，净利润50,918.76万元，其中中远发展可获得净利润27,496.13万元。＂中远两湾城＂项目三期的内部收益率为11.30％，投资报酬率为23.88％。＂中远两湾城＂项目能否按计划完成对中远发展保持高速增长极为重要，6.8亿元增发募股资金的加盟极大地保证了这一超大型地产项目的顺利完成。2002年年初的增发成功为正在高速发展的中远发展增添了新的动力，犹如火箭上升途中的二次助推，使公司得以保证持续、快速的健康发展。结论
虽然中远发展外要面临着中国、上海房地产市场二、三年高速发展后可能展开的调整，内要经受缺乏运作超大型地产项目经验、资金依然紧张和海南地产项目存在不确定性等一系列问题的考验，但总体而言，在成功完成增发后，中远发展已步上平稳发展的新周期，在未来两三年公司继续保持较高的发展速度和较为可观的经营业绩。在二级市场上，该股借增发探底9.6元后，一直呈现震荡攀升的态势，其中成交量间或有放大的迹象，目前强势盘整在6.24的跳空缺口上方，蓄势待发，一旦成功突破14.5元的年线位，上升空间将被打开，值得稳健的投资者中长线关注。
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