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一房地产行业月度形势评论
1房地产整体运行质量依然看好。虽然连续三年的房地产开发投资保持着两位数的增幅，全国各地的商品房价格也持续攀升，不断创出新高，但进入2002年7月以后，房地产开发的热潮仍然一浪高过一浪。据国家统计局发布的数据表明：今年上半年全国房地产主要指标新开工面积、竣工面积、商品房销售额、销售面积同比分别增长32.92％、19.75％、20.36％、22.35％、22.50％。上市公司业务比较集中的三个地区北京、上海、广东重要指标投资完成额、商品房销售额增长幅度分别为：北京36.16％和8.45％，上海45.32％和33.38％，广东52.51％和17.03％。这表明，房地产业仍然处于一轮新的景气周期之中。
通过对我国几个具有代表性城市的房地产发展情况的分析表明，我国房地产行业依然是处于一个持续上升中。
北京：进入2002年以来，北京房地产投资规模在高速增长。统计数据表明，今年1至7月份，全市累计完成房地产开发投资422．9亿元，与上年同期增长58．9％，高于全市开发投资的增长速度，商品房的销售速度也比去年同期有所增长。北晚—众和京房指数7月调查显示，因商品房成交量加大，本期指数为1396，较上月提升了1．07，让我们看到了北京房地产经济的可持续发展潜力。
上海：上海房地产交易中心日前公布的“2002年第二季度上海住宅预售价格指数报告”显示，上海房地产市场继续保持着良好的发展态势，第二季度住宅预售市场空前旺盛，其中5000元至7000元价格段住房价格指数成为上海房市领涨指数，升幅达到5.18％，在上海楼市中价格上涨幅度最大。
沈阳：2002年1-7月，沈阳市房地产开发投资继续上扬，房地产开发完成投资38.4亿元，同比增长31.9%。增幅比上半年高2.4个百分点。商品住宅比重进一步加大，完成投资30.8亿元，同比增长42.4%，比房地产开发投资增幅高10.5个百分点，所占房地产投资比重由上年同期的74.2%增加到80.2%。
2短期而言，房地产市场的调整压力逐渐加大。虽然许多城市的房地产发展一直保持着较好的势头，但值得注意的是，通过对数据的分析，我们发现目前全国商品房投资开发的速度明显超过销售速度，北京、上海、广州等大城市的商品房空置率正在加大。造成这一现象原因是房地产开发投资快速增长，投资规模迅速扩大，竣工面积增加较多，商品房销售价格特别是住宅的价格偏高，居民的有效需求不足。而且从深层次原因看，主要是房改政策没完全到位，中低收入家庭买房的能力受到影响，有效需求不足的局面没有根本改变，同时商品房售后服务问题不少，影响购房者的消费信心。因此，当前房地产开发投资增速不宜加快，目前应控制在30％左右，以减轻空置住宅的压力；同时，国家还要加强住宅投资结构的调整，向经济适用房和廉租房倾斜。另外，目前商品房平均销售价格偏高也是一个值得各级政府关注的问题。
相对应的7月的国房景气指数出现了小幅回落。国家统计局最新测算的全国房地产开发业景气指数结果表明：7月份，“国房景气指数”值为104.29点，比6月份减少0.36点，比去年同期减少2.15点。尽管今年以来“国房景气指数”总体水平低于去年同期，但仍呈现出小幅波动趋升的态势。前7个月，“国房景气指数”从103点波动到104点。与6月份相比，7月份“国房景气指数”所属的8个分类指数中，除竣工面积和商品房销售价格分类指数保持增长以外，其余分类指数全面回落。其中，房地产开发投资分类指数首次低于去年同期水平；新开工面积和土地开发面积分类指数下降幅度较大；受竣工面积的快速增长以及商品房销售面积增势趋缓的影响，商品房空置面积的增长幅度进一步上扬，导致了“国房景气指数”的回落。反映我国房地产整体发展态势的国房景气指数走向进一步印证了我们近两个月一直提出的房地产可能会出现小幅调整的推断。
同时，在政策面上，国家有关部门也已经注意到目前房地产过热的现象。九月初，建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局下发了“关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见”，国家六部委在“意见”中指出，近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。但是，局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题。六部门要求各地充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控。要在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与当地经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。要强化土地供应管理，严格控制土地供应总量，充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，坚持城市人民政府对土地的集中统一供应和管理，防止出现多头无序供地现象。要大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构。六部门还要求充分发挥金融对房地产市场的调控作用。六部委的“意见”充分表明了国家有关部门担心房地产市场重现上世纪九年代初的泡沫经济，希望能提前给过热的市场稍稍降温。
总体来说，虽然我国房地产市场，特别是局部地区短期存在着调整的需要，但整体态势依然向好，上半年房地产开发整体趋好的形势为下半年的良性发展奠定了好的基础，从中长期看，房地产的整体运行质量和景气水平有望继续提高。
二、房地产上市公司九月投资建议
与房地产行业形成鲜明对比的是，在房地产行业高歌猛进的同时，相关的上市公司似乎游离于房地产行业发展的热潮之外，截止2002年8月31日公布的上市公司中报表明，房地产类上市公司2002年中期业绩出现了较大下滑，平均实现净利润1927.28万元，同比下降28.68％，每股收益为0.052元，同比下降32.47％。业绩下降50％以上的公司达到了27家，占房地产板块上市公司总数的39％。造成今年上半年业绩大幅下降的原因有以下几点：
1我国目前的房地产上市公司良莠不齐。一方面大多数房地产上市公司是在1992、1993年房地产泡沫最严重的时期上市的。规模小，运行不规范，加上历史遗留问题严重，呆坏帐多，靠自身的力量根本不能解决其存在的困难。因此，即使行业环境转好，也难以刺激其业绩出现较大提升；另一方面是随着房地产行业的走强，不少业外资金纷纷“触地”，使得房地产行业成为一个完全竞争性行业，专业性非常强，激烈的竞争自然会对上市公司的业绩有所影响。
2新的会计制度影响今年的同比数。2001年下半年，上市公司被要求在老四项计提的基础上，再计提固定资产减值准备、在建工程减值准备、无形资产减值准备和委托贷款减值准备。这对去年中期的业绩没有影响，但对今年半年报业绩产生了一定的影响，因而两个期间数比较会使下降幅度增大。今年半年报上市公司管理费用平均同比增长22.92％，这其中就有新四项计提因素。
3房产开发的季节性
通常春秋季是房地产销售的旺季,开发商在制订楼盘建设进度时,将楼盘竣工交付时间安排在下半年的居多。特别是北方寒冷地区,由于冬季不能施工,楼盘在下半年竣工的就更多。因此造成上半年可结算楼盘少而下半年可结算楼盘多的现象,从而使中报业绩与年报业绩差异较大。目前我国房地产公司规模普遍不大,年开发能力十分有限,住宅开发项目以出售为主,不是主要靠收取租金获得较为稳定的收入,不同房产项目的收益在时间上难以做到合理衔接,这种产出上的不均衡性是造成房地产公司业绩起伏的重要原因。
虽然房地产上市公司的中报业绩不理想，但由于其季节性因素，大多数公司在下半年将会有所好转，年报会比中报出现明显的增长，因此，下半年房地产企业有可能成为一个投资亮点，投资者可加以关注。此外，由于九月初大盘已经逼近相对低位，许多个股再次回到八月初的价位，短线具备介入的机会，如中远发展(相关,行情)、中华企业(相关,行情)、金丰投资(相关,行情)、浙江创业(相关,行情)等业绩优良且超跌的个股。
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