降息对于房产板块二级市场走势影响分析

降息对于房产板块二级市场走势影响分析
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[ 张凝 ]　机构：[ 联合证券 ]　

　　
自中国人民银行今年2月21日宣布第8次降低人民币存贷款利率以来，证券二级市场上掀起了一轮以房地产板块股为领头羊的上扬行情。利率政策对于房地产行业的影响主要表现在两个方面：第一，由于房地产行业具有负债率高、资金密集的特点，利率的变动直接影响到房地产上市公司的融资成本和投资收益，因此降息对于房地产行业的影响相对明显。根据72家房产上市公司2001年度中期财务报表统计，因存贷款利率下调而减少的利息支出就占2000年总净利润的5.93%。第二，由于银行储蓄利率降低，将激发投资者购房的热潮，同时也将有利于扩大以住房按揭为主的消费信贷规模，从而使得房地产行业的发展进入一个良性循环。

尽管降息对于房地产行业来说是一个重大利好，然而对于房产板块二级市场走势的影响并非绝对。本文通过对历次降息后房地产板块的二级市场表现进行研究，从中揭示降息对于房地产板块的影响程度，以达到预测本次降息后房地产板块后期走势的目的。这里我们选取13家房地产上市公司作为样本股，它们是深圳本地房产股（深万科(相关,行情)、深宝恒(相关,行情)、深长城(相关,行情)、深振业(相关,行情)、深宝安(相关,行情)、世纪星源(相关,行情)、深天地(相关,行情)、深深房(相关,行情)）和上海本地房产股（外高桥(相关,行情)、陆家嘴(相关,行情)、新黄浦(相关,行情)、浦东金桥(相关,行情)、兴业房产(相关,行情)）。选取以上样本股的理由有二点：一是深圳市和上海市是我国改革开放的前沿，房产业相对发达，当地房产股在两市房产板块中具有一定的代表性。二是深圳本地股和上海本地股的上市时间早，便于连贯地进行研究。以下逐一对降息给房产板块的带来二级市场走势影响进行分析。（表一为8次降息的利率表，表二统计了部分房产板块股自降息消息公布以后当次行情的最大涨幅。）

表一

次数降息时间存款利率平均降低贷款利率平均降低

11996年5月1日0.98%0.75%

21996年8月23日1.50%1.20%

31997年10月23日1.10%1.50%

41998年3月25日0.16%0.60%

51998年7月1日0.49%1.12%

61998年12月7日0.50%0.50%

71999年6月10日1.00%0.75%

82002年2月21日0.25%0.50%

表二

第1次降息

1996.5.1第2次降息

1996.8.23第3次降息

1997.10.23第4次降息

1998.3.25第7次降息

1999.6.10

深万科92.50%223.10%22.73%20.70%39.30%

深宝恒64.30%180%12.49%14.10%25.40%

深长城117%174.40%33.48%5.80%28.90%

深振业74%251.60%14.90%6.40%38.60%

深宝安57.30%99.80%13%51.70%20.30%

世纪星源79.50%237.90%22%45.60%21.00%

深天地60.60%418.00%35.50%21.50%13.00%

深深房137.80%61.10%14.40%30.30%37.60%

外高桥10.72%29.30%7.10%27.40%45.60%

陆家嘴9.84%38.10%17.90%23.50%19.30%

新黄浦2.97%99.10%17.50%64.60%16.30%

浦东金桥17.90%80.90%24.20%42%13.00%

兴业房产4.50%93%7.33%99.10%68.20%

一、前七次降息对于房产板块走势的影响程度探讨

（一）第一次降息（1996年5月1日）

1、降息背景：1993年以来，为抑制通货膨胀，央行曾四次提高利率，但从1995年10月开始，物价指数明显回落。1996年5月1日，央行决定降息，其中存款利率平均降低0.98%，贷款利率平均降低0.75%，本次降息是在我国成功控制了通货膨胀、国民经济实现软着陆之后的一次试探性微调。

2、房地产行业背景：任何行业的发展都有其自身的运行规律，且往往呈现出跨度若干年的周期性波动，而每个周期又可细分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段，房地产行业也不例外，其波动周期一般在4-6年。1993年，在政府成功抑制了房地产行业过热现象之后，1995年房地产业走入低谷，商品房销售额增长率停滞不前，随之而来的是投资及新开工面积增幅回落、空置率上升、价格下跌等现象。各地出台了一系列措施来促进房地产销售，但由于房地产商品生产周期长，调控措施具有滞后性，因而当时效果不明显。

3、大盘走势：沪深大盘自1993年火爆行情之后基本处于相对低迷的状态中，并呈大箱体震荡的格局，1996年初进入一个相对底部区域。降息公布后，股指小幅调整之后逐步冲高。从本次降息到当年8月23日第二次降息，上证指数(相关,行情)最大涨幅为23%，深证成指(相关,行情)则上扬88%，深强沪弱的格局较为明显。

4、房产板块走势：房产板块在降息前基本处于底部区域，降息后房产股普遍走出上扬行情，但各股涨幅不一。从表二可以观察到，其中以深深房、深长城为首的深圳房产股涨幅可观，且涨幅基本与大盘同期涨幅持平；而以浦东金桥为代表的上海房产股则表现得相对平寂，涨幅甚至不及大盘。

总结：第一次降息，房地产行业正处于低谷中，大盘指数和房产股价格也处于相对底部区域，因而房产板块形成了一轮恢复性的上升行情。同时由于深圳房产股相对上海房产股业绩优良，再加上股市中存在着深强沪弱的格局，从而使得深市房产股走势明显强于沪市。

（二）第二次降息（1996年8月23日）

1、降息背景：在第一次降息历时三个月后，央行为防止经济滑坡再次降息，其中存款利率平均降低1.5%，贷款利率平均降低1.2%，是8次降息中幅度最大的一次，标志着我国宏观调控进入一个新阶段。

2、大盘走势：在消化了第一次降息利好后，沪深股指初步呈现回落的态势，正在此时第二次降息公布，大盘并未理会，而是在一个月内完成了自身回调整理的过程，并在均线附近企稳，之后才再度发动了第二轮强劲上攻的行情，从降息之日起到1997年5月，行情跨度近一年，上证指数最大涨幅77.23%，深圳成指最大涨幅124.1%。
3、房产板块走势：该板块顺势回落整理后，承接前期的上升行情继续走高，其中深市深天地、世纪星源等房产股后来者居上，涨幅相当可观。上海房产股的涨幅也明显强于前期，表现为补涨的行情。
总结：由于此次降息具有转折性的意义，对于股市的冲击也相对激烈，推动房产板块走出了一轮爆发性的行情，而前期涨幅不大的个股纷纷在本轮行情中完成了补涨过程，但深强沪弱的现象依然存在。

（三）第三次降息（1997年10月23日）

1、降息背景：1997年亚洲爆发了金融危机，为了稳定人民币币值，保证高增长、低通胀的经济形势，央行分别将存款利率、贷款利率平均降低1.1%和1.5%。

2、大盘走势：继1997年5月行情达到顶峰后，一路下探，并呈现盘荡局面，10月23日降息公布后，股指在一个月内创下新低，之后才缓步攀升，行情一直延续到1998年2月，上证指数最大涨幅6.25%，深圳成指最大涨幅7.23%。

3、房产板块走势：该板块经过前期的大幅拉升后，出现了深幅回调，在第三次降息利好的刺激下，再度拉升，但涨幅明显不如前两次降息。同时，深圳本地股和上海本地股的涨幅已基本接近，一改过去深强沪弱的局面。

总结：尽管第三次降息的幅度也相对较大，然而亚洲经济危机给予国内经济造成一定冲击，同时股指经历前两次降息后的大幅拉升后，明显处于弱势中。而房地产板块受到大势的影响，同样也未见出色表现。同时，沪深房产股中深强沪弱的格局已基本打破。

（四）第四次降息（1998年3月25日）

1、降息背景：为了刺激消费需求和投资需求，央行再度降息，存款利率、贷款利率平均降低0.16%和0.60%，同时将中央银行法定存款准备金率由13%下调至8%，意在促进商业银行发放贷款，增加货币供应量。

2、大盘走势：受到此利好消息刺激，大盘一改前期缓步攀升的态势，当日作出反应，一路上扬，至98年6月达到高点，上证指数最大涨幅19%，深圳成指最大涨幅9.57%。

3、房产板块走势：该板块行情一触即发，涨幅明显强于前次。同时，以兴业房产为代表的上海本地房产股表现强于深圳本地股。随后沪强深弱的格局渐显。

总结：由于央行此次降息增加了货币供应量，为股市提供了充足的资金来源。同时，由于上海政府对于本地上市公司重组的力度强于深圳，使得沪强深弱的局面逐步确立。自此，上海本地房产股日渐活跃，而深圳房产股则在相当长的一个时期内步入弱势调整状态。

（五）第五次降息（1998年7月1日）

1、降息背景：为有效扩大内需，央行分别将存款利率、贷款利率平均降低0.49%和1.12%，同时中长期存、贷款利率下调幅度大于短期存、贷款利率，为完成当年8%的宏观经济增长目标作出贡献。

2、房地产行业背景：自1997年以来全国房地产销售面积和销售收入一直保持着较高的增长率，1998年由于取消福利分房的政策引发了各单位突击购房的热潮，使得98年成为继93年以来的第二个顶峰。

3、大盘走势：股指在6月份达到高点后一路回落，即便降息利好出台也未能挽回大盘继续下滑的脚步。

4、房产板块走势：随大盘顺势下跌，未对降息作出反映。

总结：由于大盘步入中长期调整，同时房地产行业在1998年达到顶峰，而房产板块已提前进行炒作，从98年开始行情先行回落，因而受降息的影响不大。

（六）第六次降息（1998年12月7日）

1、降息背景：市场出现疲软，存款利率偏高，为国际投机资本提供了非法套利的空间，因此央行分别将存款利率、贷款利率平均降低0.5%，以进一步拉动内需。

2、大盘走势：降息后，大盘继续呈现调整的态势，为5.19行情作好了充分的前期铺垫。

3、房产板块走势：继续震荡调整，完成筑底过程，为下一轮行情做准备。
总结：第6次降息同第5次一样，并未象以往那样促成房产板块的上攻行情，主要受到证券市场自身运行规律的影响。

（七）第七次降息（1999年6月10日）

1、降息背景：由于内需不够强劲，央行将存款利率、贷款利率平均降低1%和0.75%，以配合积极的财政政策。

2、大盘走势：降息公布之前，5.19行情已经展开，降息利好推动股指强劲上扬，延续至6月底，上证指数最大涨幅27.48%，深圳成指最大涨幅37.26%。

3、房产板块走势：该板块全面启动，降息激发了5.19行情以来的第二波行情，沪深房产股涨幅与第3、4次降息后的涨幅不相上下，其中沪市的兴业房产、外高桥涨幅最大。

总结：本次降息配合积极的财政政策，为推动5.19行情的延伸起到了重要的作用。房产板块行情在经历了中期调整后再度被激发，而其中沪强深弱的格局继续存在。

二、降息对于房产板块走势的影响程度分析结论降息对于房产板块的上扬具有一定的推动作用，但两者不存在必然的因果关系，如第5、6次降息后房产股不跌反涨就是典型范例。房产板块走势除受到降息因素影响外，还受到其它诸多方面因素的影响，因而其走势是由各方面因素共同作用而决定的，而这些因素大体概括为以下几方面：

1、经济形势与经济周期。该因素直接决定了股票二级市场行情的高度和深度。
2、房地产行业所处的经济周期阶段。若该行业正处于低谷期，则降息利好将极大刺激房产股的拉升；若该行业处于顶峰期，则对该板块的走势影响不大。
3、政府的扶持力度。若该区域上市公司受到政府的重点扶持，则该板块在二级市场上将有更大的炒作空间。如上海本地房产股近几年来逐步走强主要与政府对于本地上市公司的扶持有关。
4、系统性风险的影响。如果大盘正处于蓄势整理期或上升阶段中，该利好将推动大盘上行，房产板块也将顺势上扬；但若大盘在经历了大幅上涨后正处于回落下跌状态中，该消息对于大盘和房产板块的影响不大。
5、市场投机成分。如证券市场上深强沪弱、沪强深弱的局面一定程度与市场投机行为有关，从而造成不同地域的房产板块如深、沪本地房产股在同样的降息题材下炒作力度不同。

三、第8次降息对房产板块走势的影响分析及后期预测

今年2月21日降息以来，以深深房为代表的深圳房地产板块异军突起，带动大盘一路上扬，为股市走强立下了汗马功劳。那么此波行情中该板块受降息利好触动有其内在的必然性。首先，房产业在经历一段时期的低迷后日渐景气；第二，房产公司在2001年再度被允许从证券市场融资，充分表现出政府对于该行业的扶持；第三，房产板块在二级市场上经过长期的弱势整理，价值普遍被低估；第四，深圳政府加大力度扶持深圳上市公司，给深圳本地股在二级市场上重振威风带来动力。总之，降息以前，深圳本地房产股处于蓄势待发的状态，而降息将该板块推上本轮行情的浪尖正可谓水到渠成。

笔者认为，本轮行情的走势将直接取决于深深房为代表的深圳本地房产股的表现。从历年行情中可以发现，启动行情的领涨股将自始至终引领大盘，如2001年烟台万华(相关,行情)带动的次新股行情即是如此。因此，后市行情中深圳房产板块仍将有所表现。我们仍可在该板块中发掘一些个股参与补涨行情，如光彩建设(相关,行情)000046流通盘12651元，2001年中期每股收益0.026元。该股稳步攀升，量价配合较好，目前已企稳于半年线上方。金地集团(相关,行情)600383次新股，流通盘9000万，2001年中期每股收益0.203元。该股上市后从29元的高位一路下滑至16元附近，目前完成大双底后强劲上攻，后市仍有上升空间。此外，上海本地股中的浦东金桥600639、北京板块中的天鸿宝业(相关,行情)600376也可适当关注。

2002年3月26日16:56

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