上市公司“圈地”忙

上市公司“圈地”忙
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[ 王德勇 ]　机构：[ 西南证券 ]　

　　

    2001年，100多家上市公司进军房地产，其热情似乎并不亚于2000年的“触网”

    在出口受阻、内需不足及国内市场竞争激化等因素影响下，国内各行业均感到的巨大的压力，唯独房地产行业一枝独秀，自2000年复苏以来，连续两年保持着30％的快速增长，成为国内少有的高利润行业，平均毛利率超过25％。在这种情况下，出现了各行各业大举进军房地产业的情况，上市公司也纷纷“触地”，到目前为止，深沪两市有房地产业务的上市公司超过300家，其有100多家是2001年后开始加入这个行列的，其中以房地产为主营的上市公司有70多家，其热情似乎并不亚于2000年上市公司触网。

    进入地产业的原因谋求公司产业升级

    许多传统业务的上市公司，特别是那些面临着市场竞争恶化，经营困难，业绩滑坡的上市公司，寻求产业转型成为扭转颓势的重要选择，而房地产行业是一个新型产业，具有广阔的发展空间，许多上市公司做出了向房地产行业转型的选择。如北京城建(相关,行情)、浙江广厦(相关,行情)原来的主业均为建筑施工，通过资产置换转型为房地产开发公司；中国武夷(相关,行情)、招商局(相关,行情)、华侨城(相关,行情)等都属这种情况。

    房地产实力公司借壳上市

    自1994年来，资本市场一直限制房地产公司上市，直到2001年才放开了房地产公司上市，随着整个行业的快速发展，大批实力公司成长起来，他们中的绝大多数只能通过借壳来上市。这类公司包括世茂股份(相关,行情)、天创置业(相关,行情)、ST深华源(相关,行情)、亚华种业(相关,行情)、湖北金环(相关,行情)、先锋股份(相关,行情)等。

    多元化经营，培育利润增长点

    许多上市公司为了规避单一经营风险，采用多元化经营，以期培育利润增长点。由于房地产行业利润较高，成为上市公司首选涉足的行业之一，如中信国安(相关,行情)（000839）、大恒科技(相关,行情)（600288）、中大股份(相关,行情)（600704）、中体产业(相关,行情)（600158）和益鑫泰(相关,行情)（600156）等。这类公司多具有良好的主营业务，其中许多公司属于信息产业、医药等新兴产业，他们多通过参股或参建具体项目，期望培育利润增长点。如中体产业将其5000万配股资金投资开发建设北京奥林匹克花园，益鑫泰用自有资金8000万合作开发长沙市芙蓉苑小区；大恒科技属于通信设备制造业，投资5000万参股中关村(相关,行情)科学城建设股份有限公司的设立。

    谋求投资收益

    该类公司涉足房地产的最终目的是通过资本运作获得股权投资收益，采用的方式是参股一家房地产公司，通过运作后将所持有的股权转让，获得投资收益。这类公司多以开发区建设为主业。如南京高科(相关,行情)（600064）2001年6月投资600万参股南京天地房地产开发有限公司，并出资400万进行增资（拥有20％股权），2002年1月转让所持股份以1580万元价格转让出去，投资收益高达58％。在这儿公司承担了孵化器的作用，这也是开发类上市公司的一大业务。

    “触地”形式多样

    据不完全统计，自2001年至2002年5月31日，沪深两市共有179家次非房地产类上市公司投资房地产，投资额合计达到75.08亿元，投资形式多样。

    介入形式上，以投资项目、新设房地产公司和收购房地产公司为主。

    新增投资中，以第4类投资房地产项目，第5类新设房地产公司，第6类收购房地产企业股权三种类型为最多，在涉及上市公司家次方面，分别达到24％，23％，23％。其他6类共占30％。

    在金额方面，这三类形式涉及投资额为40.87亿元，占54.44％，其它6类占45.56％。

    资金来源上，以非募集资金为主，募集资金为辅。在179家次非房地产上市公司投资房地产业中，仅有13家/次的投资资金来源于募集资金，占总投资家次的7.88％；在75.08亿的总投资金额中，募集资金仅为8.08亿元，非募集资金为67亿元，分别占比110.76％和89.24％，也就是说，绝大部分资金来源于上市公司的盈利、贷款等间接融资方式。

    在从投资主体上，以综合类等传统产业公司为主，电子、通信、医药等新兴产业公司较少参与。
这主要是由于综合类公司多面临市场不景气，经营业绩下滑的困境，投资地产是希望培育新的利润来源，而新兴产业公司市场相对较好，而且需要大量的投入，介入房地产的较少。但从2002年开始，新兴产业上市公司介入房地产行业的数量明显增加，如中信国安、上海医药(相关,行情)、西藏药业(相关,行情)、深康佳(相关,行情)等均开始介入，一些新兴产业中的非上市公司也提出了进军房地产的计划，如联想集团、海尔集团等，这是由于新兴产业的利润率大幅下降后，逐利性导致资本在产业间的流动。

    “触地”前景不容乐观既是美酒又是毒液

    由于高回报，房地产一直都在吸引着资本，成功者有之，失败者亦有之，一旦失败往往是大败，刚刚摘帽的白云山(相关,行情)就是因为投资房地产导致1998年每股亏损2.19元，创下当时股市之最。另外，还有巨人大厦拖倒巨人集团，珠宝大王谢瑞麟吐血大陆房地产等故事在教育着我们。

    因此，房地产既是美酒，又是毒液。主要是由于房地产行业具有专业性强、周期性强、风险高这三个特点。但目前很多上市公司对此缺乏认识。可以断言，本次“触地”上市公司中失败者将不在少数。

    随着市场竞争的激烈和日益成熟，房地产业务已不像过去有块地、跑跑关系那么简单了。其专业性程度非常高，房地产项目开发是包括从立项审批、征地拆迁、组织设计、施工、销售、物业管理等在内的系统工程。在房地产行业，公司的专业素质往往是决定成功与否的关键，而一些从未涉足房地产行业的上市公司仅凭着资金优势贸然进入无疑有着更大的风险。

    而目前房地产行业无疑正处于高潮阶段，并已有下坡迹象。2001年是房地产复苏以来最火的一年，于7月份达到最高点。但此后则开始回落。2002年一季度的投资额增长36.2％，但销售增长率只有16.7％（去年同期为48.9％）。上市公司此时介入风险更大，相当于高点介入，所投资项目竣工将是两年后的事，那时房地产市场极可能处于低谷。

    另外，房地产行业的风险很高。这首先是因为其资金需求量大、负债率高。房地产属资金密集型产业，对资金需求以亿计，大的项目要十亿、上百亿。这也导致负债率远远高于普通行业。其次行业的关系复杂，产权关系、债权债务关系、与很多专业机构之间的关系、权属关系等等。

    专业化逞英豪

    从目前房地产企业及上市公司的运作来看，专业化素质已经成为决定成败的关键因素，因此，上市公司触地能否成功，关键也在于有没有较高的专业化素质。因此，那些依托大股东房的地产背景，将主营业务转型为房地产的上市公司最有可能成功。这类公司大股东往往具有房地产背景，其介入房地产是比较理性的。比如，世茂股份、北京城建等。另外，以参建方式介入或与专业房地产公司合作的公司也可能成功。而那些自身缺乏房地产专业与经验，又没有与专业房地产公司合作的公司，则注定要失败。上市公司在投资房地产时，一定要慎重，保持高度风险意识，可以利用闲置资金或现在土地等资源，并通过与专业化公司合作进行，一旦投资失败，也不至于对公司原有主业造成致命打击。

2002年6月6日17:43

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