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昨天,陆家嘴(相关,行情)发布公告,宣布9月16日公司与中国平安保险股份有限公司签订合同,向后者转让了两块商业用地,面积合计27667平方米,转让金额44712万元。陆家嘴在公告中预计该转让合同将对公司第三季度和本年度业绩产生重大影响,本年度利润会比去年同期增加50%以上。
今年上半年陆家嘴的67756.7万元主营业务收入中,土地批租收入为52140.4万元。公告中没有提到这两块土地的开发成本,我们可以从公司以前土地批租的情况作大概的估算。公司今年上半年土地批租收入52140.4万元,土地批租成本36929.2万元,毛利率29.17%。如果按照这个比率计算,公司从这笔土地转让中获得的毛利大约为12886.5万元。
陆家嘴自成立以来主要业务一直是金融贸易区内的土地开发。但从1998年开始,由于土地批租业务的萎缩导致整体业绩大幅度下滑,为了应对这种局面,公司在继续从事土地开发和转让的同时,开始向房地产行业转型。2001年商品房销售收入达到20471.2万元,占总收入的20.49%。虽然房地产开发的毛利率不如土地批租业务,但这拓展了公司业务范围,也可以减小公司的业绩波动幅度。
公司为了清理与母公司上海陆家嘴(集团)有限公司之间的债务,在去年4月份和11月份分别收购了母公司的89647平方米和253915平方米的土地使用权,在解决债务问题的同时也增加了公司土地储备,为未来土地开发和房地产开发都打下了良好的基础。根据公司今年半年报的数据,截至2002年6月30日,在公司的50.67亿元存货中,主要项目是转让场地开发支出39.26亿元。这些土地储备将可以支撑公司未来数年的土地批租业务。
陆家嘴能够在今年实现50%以上的业绩增长当然是一个利好消息。但回顾在2000年和2001年,公司实现净利润分别为35001.2万元和11751.7万元,因此,公司今年的业绩增长在某种意义上带有恢复性增长的意味。
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